Nie wierzcie mi na słowo, P.T. Czytelnicy, ale wygląda na to, że coś się rusza w nieruchomościach w Irlandii. Nie tylko dlatego, że mam kilka transakcji „na tapecie”, ale dlatego, że tak mówią i bankowcy i agenci nieruchomości.

Spadek cen okazał się trwały i nie był chwilowym tąpnięciem, w co naiwnie wierzyli co poniektórzy w tym pięknym kraju. Sprzedający jakby oswoili się z tym, że ceny nie są takie jak w 2007 i raczej już nie będą. Może niemrawo, ale coś się rusza, choć wybór jest raczej kiepski. NAMA siedzi na setkach tysięcy nieruchomości, ale sprzedaje kilka domków na zadupiu po cenach, które szałowe wcale nie są wszyscy inni siedzą i czekają, choć do końca nie wiadomo na co.

Najważniejsze jest to, że banki zaczynają pożyczać pieniądze. Pewnie, że chwaliły się tym od dawna, ale tak na poważnie to raczej szukali pretekstu, żeby odmówić kredytu niż możliwości udzielenia takowego.

Pokonawszy zatem dwie przeszkody, to jest: brak ciekawych nieruchomości w realnych cenach (a nie takich sprzed 5 lat) i przekonanie banku, że jak od 10 lat płacę czynsz to kredyt (niższy od mojego dotychczasowego czynszu) też będę płacił mamy już co kupić i za co.

Co dalej?

Teoretycznie do przeniesienia własności nieruchomości wystarczy w Irlandii kartka i długopis. Nie polecam jednak takiej partyzantki. Da się w ten sposób własność przenieść, ale tylko wtedy, jeśli sprzedawca ją ma. A to, czy ma to jest już całkiem skomplikowana sprawa. Gdy już się tę własność przeniesie, to tylko taką, jaką sprzedawca ma (czy o tym wiemy czy nie), a nie taką, jaką mówił, że ma.

Żeby przenieść własność na inną osobę trzeba być najpierw samemu właścicielem. Zatem trzeba się upewnić, że sprzedawca jest właścicielem albo sprawdzić jakim tytułem prawnym dysponuje i czy uprawnia on do sprzedaży tejże nieruchomości. Ponadto, rzadko kiedy własność nie podlega żadnym ograniczeniom i nieruchomość jest obciążona – kredytem hipotecznym, prawem wujka do odstrzału kaczek lub bażantów czy też prawem sąsiada do wypasania nie więcej niż trzech owiec dziennie.

Obowiązuje zasada, że kupujący powinien zapytać o wszystko, a sprzedający nie daje normalnie żadnych gwarancji, chyba, że się je od niego wyciągnie. Wcale nie trzeba korzystać z podstępu, ale wystrczy skorzystać z wiedzy, jakie pytania zadać. Sprzedający nie może też kłamać, bo gdyby się okazało, jest wtedy odpowiedzialny za wprowadzenie w błąd i straty finansowe z tym związane.

Nabycie nieruchomości wiąże się zwykle z dość dużymi kosztami więc i ostrożność jest tutaj wskazana. W końcu chcemy kupić to, co nam powiedzieli, że sprzedają. Bez obciążeń i praw osób trzecich.

W Polsce korzysta się z usług notariusza, a wszelkie czynności sprawdzające wykonuje się we własnym zakresie; notariusz jedynie sprawdza kto jest wpisany w księgach wieczystych jako właściciel i czy hipoteka jest obciążona. Kwestia pozwolenia budowlanego, wywłaszczenia, granic działki, dostępu do wody, prądu, gazu czy dostępu do drogi nie zaprzątają uwagi notariusza.

Inaczej w Irlandii: w ramach usługi prawnik (solicitor) taki jak niżej podpisany autor artykułu, wykonuje wszystkie te czynności i dokonuje sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Sprawdzenie stanu faktycznego budynku czy działki to dalej sprawa dla kupującego. Można (i serdeczenie polecam) skorzystać z pomocy fachowca – budowlańca, geodety czy architekta, który posiada odpowiednie ubezpieczenie od błędów. Na całe szczęście prawnik za tę część odpowiedzialny nie jest – kwestie prawne są tutaj wystarczająco skomplikowane i ryzykownie kosztowne, żeby osiwieć.

Korzystanie z usługi prawnika jest niemal konieczne w przypadku kupowania na kredyt – pomoc prawnika jest konieczna do przekazania kwoty kredytu z banku kupującego do sprzedającego. Poza tym przydaje się żeby kupić to, co się chce kupić – własność (lub długoterminową dzierżawę, która nie różni się wiele od własności).

Osobiście takimi sprawami zajmuję się również, więc jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania w kwesti dotyczącej zakupu nieruchomości poproszę o kontakt telefoniczny z kancelarią.

Z przyjemnością doradzę Państwu również we wszelkich sprawach karnych (małych i dużych), łącznie z Europejskim Nakazem Aresztowania, jaki i również w sprawach dotyczących prawa pracy i wszelkiego rodzaju wypadków i obrażeń ciała – za wszelkie takie wypadki (czy to drogowe, w pracy, czy inne) może należeć się odszkodowanie. Zajmuję się także prawem gospodarczym (czyli zakładaniem biznesu), choć w sprawie podatków będę odsyłał do księgowego. Z radością wysłucham i udzielę informacji i rady. Mogą się Państwo ze mną skontaktować (w godzinach biurowych) pod numerem telefonu 085 75 13 666.

Marcin Szulc